Продажа Квартиры В Казахстане: Когда Налог Обязателен И Как Его Посчитать

Подзаголовок: Юридическая консультация объясняет, при каких условиях со сделки взимают налог на доходы физлиц, какие сроки владения важны и какие документы потребуются для отчёта

Юридический совет: налог на доходы физлиц начисляется не всегда — только если недвижимость была реализована дороже покупки и при этом не соблюдён установленный период владения. Так объяснила адвокат по налоговым вопросам Екатерина Ким в разговоре с нашим корреспондентом. Она уточнила, что ключевой момент — именно прирост стоимости, а не общая сумма сделки; налог платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки, а не с полной стоимости проданного жилья.

С 1 января 2026 года в Казахстане действует пересмотренный Налоговый кодекс, который установил новые сроки освобождения от налога по различным ситуациям. Если право собственности зарегистрировали после начала 2026 года, продать квартиру без налогообложения можно по прошествии двух лет с даты регистрации. Для объектов, оформленных ранее, действует временная норма: достаточно владеть не менее одного года; это правило действует до 1 января 2028 года. Отдельные условия прописаны для договоров долевого участия, заключённых после 1 января 2026 года — такие права требования можно отчуждать без налогов спустя три года после регистрации. Ким рекомендовала ориентироваться именно на дату госрегистрации права, а не на момент подписания соглашения.

Двухлетний срок применяется не только к квартирам: он охватывает частные дома, дачи, гаражи, паркинги, кладовые, объекты личного подсобного хозяйства и земельные участки, используемые для индивидуального строительства или дачного хозяйства. Коммерческая недвижимость облагается более жёстко: при получении прибыли от продажи офиса, магазина или склада налог взимается вне зависимости от периода владения. То же правило касается зарубежных объектов. Юрист также отметила, что получение имущества по наследству само по себе не влечёт налоговых обязательств, но при последующей продаже прирост стоимости может облагаться налогом, если не соблюдён срок владения; в таких случаях можно принять за базу рыночную оценку на дату возникновения права — при наличии отчёта независимого оценщика.

Ставка налога стала прогрессивной: с прироста до 8 500 МРП (в этом году — 36 762 500 тенге) взимают 1/10 от прироста; с суммы сверх этого порога применяется ставка 3/20. Практический пример: если покупали за 25 млн тенге и продали за 40 млн, прирост составил 15 млн — налог при этом будет равен 1,5 млн тенге (то есть 1/10 от прироста). Если же прирост превышает указанный порог, налог считают как сумму 1/10 от первой части и 3/20 от превышения. По словам Ким, при расчёте в основу берут цену, указанную в договоре купли‑продажи; кадастровая или рыночная стоимость сама по себе не увеличит налоговую базу, однако заведомо заниженная цена в контракте может вызвать дополнительную проверку со стороны налоговой инспекции.

Если документы о покупке утрачены, эксперт советует заранее восстановить подтверждающие бумаги: заказать дубликат договора у нотариуса, запросить архивную выписку из регистрирующего органа или найти выписки по банковским переводам в пользу продавца. Без подтверждений налоговый орган вправе принять цену приобретения за ноль и начислить налог со всей суммы продажи. Также важно помнить: расходы на ремонт, покупку мебели или перепланировку не вычитаются из налогооблагаемого прироста; при продаже квартиры, купленной в ипотеку, в расчёт идёт полная стоимость по договору, а не лишь выплаченная собственником часть — проценты по займу, страховки и банковские комиссии не учитываются. Продажа доли подчинена тем же правилам: каждый совладелец отдельно считает свой прирост и отчитывается по своей доле, причём срок владения ведётся с даты регистрации права конкретного совладельца.

Отчитаться о сделке нужно в установленный срок: подать декларацию по форме 270.00 до 15 сентября года, следующего за годом совершения продажи, и уплатить налог не позднее 25 сентября. Сделать это можно через Личный кабинет налогоплательщика, портал eGov, приложение E‑Salyq Azamat или в отделении налоговой по месту регистрации; платёж удобно проводить через банковское приложение. При подаче понадобятся договор купли‑продажи, договор приобретения, подтверждения оплат, а при наследовании или дарении — соответствующие правоустанавливающие документы и, при необходимости, отчёт оценщика. Невыполнение декларационной обязанности в первый раз обычно влечёт предупреждение; повторное нарушение в течение года грозит штрафом в размере 15 МРП (64 875 тенге), к неуплаченному налогу ежедневно начисляются пени, а при игнорировании требований долг взыщут принудительно, вплоть до ареста счетов.